zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem

Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem

Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem 2019-08-23 Regio Nieruchomości

04 lipca 2019   Aktualizacja: 23 sierpnia 2019   Inwestowanie w nieruchomości

Celem inwestycji jest zarabianie, a zatem aby móc określić, czy dana inwestycja przynosi oczekiwany zwrot, konieczne jest biegłe posługiwanie się wskaźnikami rentowności inwestycyjnej. Jaki zatem jest zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem? Sprawdźmy to!

Zwrot z inwestycji w nieruchomości

Rentowność inwestycji w nieruchomości, a precyzyjniej - w jej wynajem, można obliczyć co najmniej na 3 sposoby:

  • wskaźnik ROI (Return On Investment, zwrot z inwestycji);
  • wskaźnik ROE (Return On Equity, stopa zwrotu z kapitału własnego, rentowność kapitału własnego);
  • wskaźnik IRR (Internal Rate of Return, wewnętrzna stopa zwrotu).

Rentowność wynajmu na podstawie wskaźnika ROI

Jednym z podstawowych wskaźników informujących o zwrocie z inwestycji jest wskaźnik ROI. W oryginalnej formie wskaźnik ROI obliczamy poprzez podzielenie zysku operacyjnego opodatkowanego (zysk netto) przez całkowite nakłady inwestycyjne (tj. zainwestowany kapitał) razy 100%.

wskaźnik ROI wzór

W przypadku obliczania rentowności wynajmu nieruchomości, najczęściej spotykanym wzorem jest ten poniżej. Oblicza się go dzieląc comiesięczny przychód brutto z najmu w ciągu wszystkich 12 miesięcy w roku przez cenę zakupu nieruchomości wraz z uwzględnieniem kosztów (np. remontu, kosztów notariusza, opłat początkowych). 

wskaźnik ROI - wzór na rentowność wynajmu nieruchomości

Posłużmy się przykładem.

Zakładając, że kupiliśmy kawalerkę w krakowskiej dzielnicy Nowe Czyżyny i wyremontowaliśmy ją w średnim standardzie, to:

  • cena zakupu = 129 000 zł
  • poniesione koszty = 50 000 zł
  • miesięczny przychód z najmu brutto = 1350 zł
  • liczba miesięcy najmu w skali roku = 10

wskaźnik ROI - przykład obliczania rentowności wynajmu mieszkania

Wskaźnik jest dość imponujący, ale w powyższym przykładzie posługujemy się wartościami brutto, a zatem jeszcze przed opodatkowaniem wynajmu. W zależności od wybranej formy opodatkowania (na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych) wskaźnik zwrotu z inwestycji będzie różny.

Z racji tego, iż statystycznie najwięcej osób korzysta z formy ryczałtu (8,5% od przychodu), zaktualizujmy powyższy przykład właśnie o tę formę rozliczenia. Wzór będzie wyglądać następująco:

wskaźnik ROI - wzór rentowności po opodatkowaniu

natomiast wskaźnik ROI dla powyższego przykładu przyjmie wartość: 6,90%.

wskaźnik ROI - przykład rentowności po opodatkowaniu podatkiem 8,5%

To w skali roku dużo więcej aniżeli można zyskać z lokat bankowych. Niemniej jednak należy pamiętać, że inwestycja w nieruchomości jest inwestycją długoterminową, a zatem obliczanie wskaźnika ROI dla okresu jednorocznego (nawet przy założeniu bezpiecznego 2-miesięcznego przestoju) nie jest precyzyjne i właściwe. Wskaźnik ROI powinien zostać obliczony w dłuższym okresie i uwzględniać remont, który prawdopodobnie będzie konieczny po ok. 9 latach najmu.

W tym przypadku nasz wzór przyjmie następujący wygląd:

wskaźnik ROI - wzór opodatkowanie i koszty

natomiast wskaźnik zwrotu z inwestycji po 10 latach z uwzględnieniem opodatkowania i kosztów remontu wyniesie: 

wskaźnik ROI - przykład opodatkowanie i koszty

Dla inwestora oznacza to, że cała inwestycja zwróci się po ~197 miesiącach (dokładnie 196,72= 10 lat x 12 miesięcy / 61), czyli po 16,5 roku.

 

Rentowność wynajmu na podstawie wskaźnika ROE

Innym, często wykorzystywanym wskaźnikiem do obliczenia rentowności z najmu nieruchomości jest wskaźnik ROE. Jest to wskaźnik podobny do ROI, gdyż pokazuje zwrot w ujęciu rocznym, a rentowność inwestycji opiera się na danych brutto. Różnica w zakresie stosowania wskaźników ROE i ROI mieści się w kontekście sprawdzenia korzyści płynących z zakupu nieruchomości za gotówkę lub na kredyt. 

Niemniej jednak należy podkreślić, że wskaźnik ROE nie jest pozbawiony wad. Główną wadą wskaźnika ROE obliczanego w kontekście zakupu na kredyt nieruchomości pod wynajem jest to, że sam wskaźnik pomija fakt iż z każdym miesiącem spłacania raty kredytu, spłaca się również ratę kapitałową, co przybliża inwestora do stania się właścicielem nieruchomości i w konsekwencji możliwości jej sprzedaży.

Kalkulacja zwrotu z najmu przy kupnie nieruchomości za gotówkę

Wskaźnik ROE w jego oryginalnej formie obliczamy poprzez podzielenie rocznego przychodu z najmu przez zainwestowany kapitał razy 100%. Jest to sposób na obliczenie zwrotu z najmu przy kupnie nieruchomości za gotówkę.

Wskaźnik ROE wzór

Posłużmy się przykładem:

Zakładając, że za gotówkę kupiliśmy kawalerkę w krakowskiej dzielnicy Nowe Czyżyny i wyremontowaliśmy ją w średnim standardzie, to:

  • cena zakupu = 129 000 zł
  • poniesione koszty = 50 000 zł
  • miesięczny przychód z najmu brutto = 1350 zł
  • liczba miesięcy najmu w skali roku = 10

Wskaźnik ROE - przykład obliczenia przy wynajmie nieruchomości za gotówkę

Wskaźnik ROE dla powyższego przykładu wynosi: 7,54%.

Kalkulacja zwrotu z najmu przy kupnie nieruchomości na kredyt 

W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, wzór na obliczenie wskaźnika ROE wygląda nieco inaczej. W liczniku wskazuje się średnioroczny przychód z najmu pomniejszony o ratę kredytu, a w mianowniku wskazuje się faktycznie poniesione koszty gotówkowe, takie jak: wkład własny, opłaty notarialne, prowizje za udzielenie kredytu, ubezpieczenia, wyposażenie czy remont.

Wskaźnik ROE - wzór dla wynajmu kredytowanej nieruchomości

Ponownie posłużmy się przykładem, aby zwizualizować różnicę w wartości wskaźnika ROE dla wynajmowanej nieruchomości nabytej w drodze kredytu.

Zakładając, że kupiliśmy na kredyt (upraszczając: 15 lat, 5% odsetki w skali roku) kawalerkę w krakowskiej dzielnicy Nowe Czyżyny i wyremontowaliśmy ją w średnim standardzie, to:

  • wkład własny (10% wartości nieruchomości, tj. 129 000 zł) = 12 900 zł
  • wysokość raty kredytu ~ 680 zł
  • poniesione koszty = 50 000 zł
  • miesięczny przychód z najmu brutto = 1350 zł
  • liczba miesięcy najmu w skali roku = 10

Wskaźnik ROE - przykład obliczenia rentowności wynajmu dla kredytowanej nieruchomości

Tak obliczone ROE wynosi: 10,65%.

W rezultacie, dzięki obliczeniu wskaźnika ROE uzyskaliśmy informację zwrotną, iż korzystniejszy finansowo będzie zakup nieruchomości pod wynajem na kredyt. Oczywiście, będzie obarczony większym ryzykiem i będzie wiązać się z mniejszymi comiesięcznymi przepływami gotówki, ale w ostatecznym rozrachunku dla inwestora będzie to korzystniejsze rozwiązanie.

Rentowność wynajmu na podstawie wskaźnika IRR

Wskaźnik IRR (wskaźnik wewnętrznej stopy zwrotu) to najdokładniejszy z popularnych mierników rentowności inwestycji w nieruchomości. Jest on często definiowany jako maksymalny koszt kapitału możliwy do zaakceptowania przy finansowaniu inwestycji lub jako stopa procentowa, przy której zostaje osiągnięty ekonomiczny próg rentowności (czyli bieżąca wartość wydatków równa się bieżącym wpływom).

Wzór na stopę zwrotu IRR wygląda następująco:

Wskaźnik IRR wzór

gdzie:

CFt - przepływy gotówkowe w okresie t

r - stopa procentowa

I0 - nakłady początkowe w okresie zero

t - kolejne okresy (najczęściej lata) eksploatacji inwestycji

 

Aby łatwiej zrozumieć sposób obliczania IRR ponownie posłużmy się przykładem.

Zakładając, że kupiliśmy kawalerkę w krakowskiej dzielnicy Nowe Czyżyny i wyremontowaliśmy ją w średnim standardzie, to:

  • nakłady początkowe (cena zakupu i poniesione koszty) = 129 000 zł+50 000 zł = 179 000 zł
  • roczny przychód z najmu brutto (zakładając wynajmowanie przez 10 miesięcy w roku) = 1350 zł x 10 = 13 500 zł
  • horyzont czasowy inwestycji = 15 lat

Wskaźnik IRR - przykład zastosowania

Wskaźnik IRR dla powyższego przykładu wynosi: 1,58%.

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Oddaj swój głos  

Średnia ocen 5/5 na podstawie 7 głosów

 Bądź z nami na bieżąco!

Dołącz do naszego Newslettera i otrzymuj wiadomości na swoją pocztę.

Potwierdź wysłanie formularza

Poprzez kliknięcie przycisku „POTWIERDŹ” wyrażasz zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych w celu realizacji zapytania.

Nota informacyjna

 Komentarze
2019-06-25 15:55:46 Maciej Świetny artykuł! Dzięki niemu wiem, że moje mieszkanie spłaci się po 20 latach wynajmu. Ale nie ma tego złego, co by na dobre nie wyszło. Nie muszę spłacać kredytu, a przy okazji będę mieć zabezpieczoną emeryturę dzięki posiadaniu nieruchomości.

Dodaj komentarz

Redakcja RegioNieruchomosci.pl zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy obraźliwych dla innych osób, zawierających słowa wulgarne lub nie odnoszących się merytorycznie do tematu obiektu.
Twój komentarz wyświetli się zaraz po tym, jak moderator go zatwierdzi.
Dziękujemy i zapraszamy do dyskusji!




inwestowanie w nieruchomości, rentowność inwestycji w nieruchomości




Podobne artykuły

13 sierpnia 2019

Rodzaje nieruchomości według Kodeksu Cywilnego

Kodeks Cywilny wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, lokalowe i budynkowe. Koniecznie sprawdź, czym różnią się od siebie!...

02 lipca 2019

Jak można zarobić na własnej nieruchomości?

Poznaj 4 sprawdzone sposoby zarabiania na własnej nieruchomości, nawet jeżeli wydaje Ci się ona totalnie bezwartościowa!...

25 lipca 2019

Prawna definicja nieruchomości

Czy potrafisz wskazać precyzyjną definicję nieruchomości? Jeżeli nie, to niekoniecznie zajrzyj do tego artykułu. Poznasz definicję, cechy i prawa związane z nie...

Ten Portal wykorzystuje Pliki cookies. Korzystając z Portalu, wyraża Pani/Pan zgodę na wykorzystywanie przez Administratora Plików cookies w celu zapewnienia wygody podczas przeglądania naszego serwisu oraz do celów statystycznych. Ustawienia Plików cookies można zmienić w każdej chwili za pomocą ustawień przeglądarki. Więcej informacji na ten temat można uzyskać w naszej Polityce Prywatności..

Rozumiem