Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem

Regio Nieruchomości

04 lipca 2019   Aktualizacja: 23 sierpnia 2019   Regio Nieruchomości Inwestowanie w nieruchomości

Celem inwestycji jest zarabianie, a zatem aby móc określić, czy dana inwestycja przynosi oczekiwany zwrot, konieczne jest biegłe posługiwanie się wskaźnikami rentowności inwestycyjnej. Jaki zatem jest zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem? Sprawdźmy to!

Zwrot z inwestycji w nieruchomości

Rentowność inwestycji w nieruchomości, a precyzyjniej - w jej wynajem, można obliczyć co najmniej na 3 sposoby:

• wskaźnik ROI (Return On Investment, zwrot z inwestycji);
• wskaźnik ROE (Return On Equity, stopa zwrotu z kapitału własnego, rentowność kapitału własnego);
• wskaźnik IRR (Internal Rate of Return, wewnętrzna stopa zwrotu).

Rentowność wynajmu na podstawie wskaźnika ROI

Jednym z podstawowych wskaźników informujących o zwrocie z inwestycji jest wskaźnik ROI. W oryginalnej formie wskaźnik ROI obliczamy poprzez podzielenie zysku operacyjnego opodatkowanego (zysk netto) przez całkowite nakłady inwestycyjne (tj. zainwestowany kapitał) razy 100%.

W przypadku obliczania rentowności wynajmu nieruchomości, najczęściej spotykanym wzorem jest ten poniżej. Oblicza się go dzieląc comiesięczny przychód brutto z najmu w ciągu wszystkich 12 miesięcy w roku przez cenę zakupu nieruchomości wraz z uwzględnieniem kosztów (np. remontu, kosztów notariusza, opłat początkowych). 

Posłużmy się przykładem.

Zakładając, że kupiliśmy kawalerkę w krakowskiej dzielnicy Nowe Czyżyny i wyremontowaliśmy ją w średnim standardzie, to:

• cena zakupu = 129 000 zł
• poniesione koszty = 50 000 zł
• miesięczny przychód z najmu brutto = 1350 zł
• liczba miesięcy najmu w skali roku = 10

Wskaźnik jest dość imponujący, ale w powyższym przykładzie posługujemy się wartościami brutto, a zatem jeszcze przed opodatkowaniem wynajmu. W zależności od wybranej formy opodatkowania (na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych) wskaźnik zwrotu z inwestycji będzie różny.

Z racji tego, iż statystycznie najwięcej osób korzysta z formy ryczałtu (8,5% od przychodu), zaktualizujmy powyższy przykład właśnie o tę formę rozliczenia. Wzór będzie wyglądać następująco:

natomiast wskaźnik ROI dla powyższego przykładu przyjmie wartość: 6,90%.

To w skali roku dużo więcej aniżeli można zyskać z lokat bankowych. Niemniej jednak należy pamiętać, że inwestycja w nieruchomości jest inwestycją długoterminową, a zatem obliczanie wskaźnika ROI dla okresu jednorocznego (nawet przy założeniu bezpiecznego 2-miesięcznego przestoju) nie jest precyzyjne i właściwe. Wskaźnik ROI powinien zostać obliczony w dłuższym okresie i uwzględniać remont, który prawdopodobnie będzie konieczny po ok. 9 latach najmu.

W tym przypadku nasz wzór przyjmie następujący wygląd:

natomiast wskaźnik zwrotu z inwestycji po 10 latach z uwzględnieniem opodatkowania i kosztów remontu wyniesie: 

Dla inwestora oznacza to, że cała inwestycja zwróci się po ~197 miesiącach (dokładnie 196,72= 10 lat x 12 miesięcy / 61), czyli po 16,5 roku.

Rentowność wynajmu na podstawie wskaźnika ROE

Innym, często wykorzystywanym wskaźnikiem do obliczenia rentowności z najmu nieruchomości jest wskaźnik ROE. Jest to wskaźnik podobny do ROI, gdyż pokazuje zwrot w ujęciu rocznym, a rentowność inwestycji opiera się na danych brutto. Różnica w zakresie stosowania wskaźników ROE i ROI mieści się w kontekście sprawdzenia korzyści płynących z zakupu nieruchomości za gotówkę lub na kredyt. 

Niemniej jednak należy podkreślić, że wskaźnik ROE nie jest pozbawiony wad. Główną wadą wskaźnika ROE obliczanego w kontekście zakupu na kredyt nieruchomości pod wynajem jest to, że sam wskaźnik pomija fakt iż z każdym miesiącem spłacania raty kredytu, spłaca się również ratę kapitałową, co przybliża inwestora do stania się właścicielem nieruchomości i w konsekwencji możliwości jej sprzedaży.

Kalkulacja zwrotu z najmu przy kupnie nieruchomości za gotówkę

Wskaźnik ROE w jego oryginalnej formie obliczamy poprzez podzielenie rocznego przychodu z najmu przez zainwestowany kapitał razy 100%. Jest to sposób na obliczenie zwrotu z najmu przy kupnie nieruchomości za gotówkę.

Posłużmy się przykładem:

Zakładając, że za gotówkę kupiliśmy kawalerkę w krakowskiej dzielnicy Nowe Czyżyny i wyremontowaliśmy ją w średnim standardzie, to:

• cena zakupu = 129 000 zł
• poniesione koszty = 50 000 zł
• miesięczny przychód z najmu brutto = 1350 zł
• liczba miesięcy najmu w skali roku = 10

Wskaźnik ROE dla powyższego przykładu wynosi: 7,54%.

Kalkulacja zwrotu z najmu przy kupnie nieruchomości na kredyt 

W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, wzór na obliczenie wskaźnika ROE wygląda nieco inaczej. W liczniku wskazuje się średnioroczny przychód z najmu pomniejszony o ratę kredytu, a w mianowniku wskazuje się faktycznie poniesione koszty gotówkowe, takie jak: wkład własny, opłaty notarialne, prowizje za udzielenie kredytu, ubezpieczenia, wyposażenie czy remont.

Ponownie posłużmy się przykładem, aby zwizualizować różnicę w wartości wskaźnika ROE dla wynajmowanej nieruchomości nabytej w drodze kredytu.

Zakładając, że kupiliśmy na kredyt (upraszczając: 15 lat, 5% odsetki w skali roku) kawalerkę w krakowskiej dzielnicy Nowe Czyżyny i wyremontowaliśmy ją w średnim standardzie, to:

• wkład własny (10% wartości nieruchomości, tj. 129 000 zł) = 12 900 zł
• wysokość raty kredytu ~ 680 zł
• poniesione koszty = 50 000 zł
• miesięczny przychód z najmu brutto = 1350 zł
• liczba miesięcy najmu w skali roku = 10

Tak obliczone ROE wynosi: 10,65%.

W rezultacie, dzięki obliczeniu wskaźnika ROE uzyskaliśmy informację zwrotną, iż korzystniejszy finansowo będzie zakup nieruchomości pod wynajem na kredyt. Oczywiście, będzie obarczony większym ryzykiem i będzie wiązać się z mniejszymi comiesięcznymi przepływami gotówki, ale w ostatecznym rozrachunku dla inwestora będzie to korzystniejsze rozwiązanie.

Rentowność wynajmu na podstawie wskaźnika IRR

Wskaźnik IRR (wskaźnik wewnętrznej stopy zwrotu) to najdokładniejszy z popularnych mierników rentowności inwestycji w nieruchomości. Jest on często definiowany jako maksymalny koszt kapitału możliwy do zaakceptowania przy finansowaniu inwestycji lub jako stopa procentowa, przy której zostaje osiągnięty ekonomiczny próg rentowności (czyli bieżąca wartość wydatków równa się bieżącym wpływom).

Wzór na stopę zwrotu IRR wygląda następująco:

gdzie:

CF_t - przepływy gotówkowe w okresie t

r - stopa procentowa

I₀ - nakłady początkowe w okresie zero

t - kolejne okresy (najczęściej lata) eksploatacji inwestycji

Aby łatwiej zrozumieć sposób obliczania IRR ponownie posłużmy się przykładem.

Zakładając, że kupiliśmy kawalerkę w krakowskiej dzielnicy Nowe Czyżyny i wyremontowaliśmy ją w średnim standardzie, to:

• nakłady początkowe (cena zakupu i poniesione koszty) = 129 000 zł+50 000 zł = 179 000 zł
• roczny przychód z najmu brutto (zakładając wynajmowanie przez 10 miesięcy w roku) = 1350 zł x 10 = 13 500 zł
• horyzont czasowy inwestycji = 15 lat

Wskaźnik IRR dla powyższego przykładu wynosi: 1,58%.