Umowa najmu - na co zwrócić uwagę podczas jej tworzenia?

Regio Nieruchomości

14 września 2019     Regio Nieruchomości Inwestowanie w nieruchomości

Najem lokali mieszkalnych w obecnym czasie staję się coraz bardziej powszechną formą inwestycji. Z pewnością jest bardziej rentowny od rachunków oszczędnościowych czy lokat bankowych, niemniej jednak warto zwrócić uwagę na kilka aspektów umowy, które zminimalizują ryzyko związane z podpisaniem umowy najmu.

Właściwe oznaczenie stron

Sprawa niby oczywista, ale od rzetelności spisania danych osobowych i adresowych najemcy zależeć będzie możliwość dochodzenia ewentualnych roszczeń na drodze postępowania sądowego. Aby skarżyć, nawet w trybie uproszczonym, musimy znać numery PESEL i adresy korespondencyjne uczestników postępowania. Warto zadbać o to, aby na etapie podpisywania umowy, najemcy wskazali adresy do doręczeń.

Czas zawarcia umowy

Zgodnie z kodeksem cywilnym umowę można zawrzeć na czas oznaczony bądź nieoznaczony.^[1] Skutki prawe decyzji - oprócz oczywistego - czasu trwania umowy, najbardziej są widoczne w zakresie możliwości złożenia wypowiedzenia. Kodeks cywilny nie przewiduje bowiem możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony.^[2]

Wyjątkiem od tej zasady jest zawarcie stosownym postanowień w umowie najmu. Jeżeli strony dookreślą sobie przesłanki i czas wypowiedzenia, mogą z tego uprawnienia skorzystać. Zagadnienie wydaje się o tyle istotne, że w przypadku braku zapłaty należności, wynajmujący może podjąć zdecydowane kroki w kierunku zminimalizowania ewentualnych strat.

Termin i sposób płatności

Wbrew pozorom od właściwego sprecyzowania tych dwóch aspektów zależeć będzie możliwość szybkiego reagowania. Ustalenie terminu płatności z góry do daty nie dłuższej niż każdy 10. danego miesiąca, uprawnia wynajmującego do dochodzenia (oczywiście polubownie ;-)) roszczeń już w krótkim czasie od zawarcia umowy. Co ważne wydłuża też czas, w którym najemca może podjąć działania zmierzające do zapłaty należności.

W obrocie można spotkać umowy, w których wynajmujący zobowiązuje najemcę do zapłaty czynszu administracyjnego bezpośrednio na konto zarządcy. Rozwiązania to jest dość ryzykowne, gdyż wynajmujący zbędnie naraża się na powstanie zadłużenia. Jak pokazuje praktyka, obowiązek zapłaty nie jest co miesiąc weryfikowany przez wynajmującego. Korzystniejszym będzie samodzielne dopilnowanie spraw czynszowych przez właściciela nieruchomości, mimo iż jest to związane z dodatkowym obowiązkiem wykonania comiesięcznego przelewu.

Dostawa mediów

Istniej możliwość, aby umowy o dostawę energii elektrycznej, wody czy sieci internetowej zawarte były bezpośrednio z najemcą. Wówczas media nie są fakturowane na wynajmującego, a co za tym idzie nie ma obowiązku rozliczania się z dostawcami. Minusem tego rozwiązania jest konieczność każdorazowego dopilnowania formalności u dostawców, co może być czasochłonnym przedsięwzięciem, zwłaszcza przy częstej rotacji najemców.

Kaucja

To kolejna instytucja zabezpieczająca wynajmującego na okoliczność ewentualnie powstałych strat. Do obiegu została wprowadzona ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc. Wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.^[3]

Oczywistym jest, że przy obecnych stawkach najmu trudno jest znaleźć osobę, która wpłaciłaby tak wysoką kaucję, warto natomiast negocjować ten aspekt umowy, gdyż w przypadku porzucenia lokalu i ewentualnej dewastacji, kaucja stanowić będzie nasze ostateczne zabezpieczenie. Najczęściej praktykowane są kaucje od 1 do 3 naliczeń czynszowych.

Powyższe punkty stanowią wskazówkę na co warto zwrócić uwagę podczas podpisywania umowy, aby w przyszłości uniknąć nieporozumień. Powodzenia!

Przypisy:

[1] Art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93)

[1] Art. 673 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93)

[1] Art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie KC